Folketinget har med virkning fra 1. juli 2022 vedtaget en ny lejelov (lov om leje). Den nye lov er en sammenskrivning af lejeloven og boligreguleringsloven, men den nye lejelov medfører også indholdsmæssige ændringer og præciseringer, som er værd at bemærke. Vi har her samlet de væsentligste af de ændringer, som den nye lejelov medfører. Bliv også klogere på den nye standardlejekontrakt - også kaldet typeformular A10, som du kan finde her både i PDF og i en digital version.
Hvad er formålet med den nye lov om leje?
Formålet med den nye lejelov, som blev vedtaget i marts 2022, er bl.a. at sammenskrive den gældende lejelov og boligreguleringsloven for at gøre reguleringen af lejeboliger mere gennemskuelig ved at skabe et større overblik over den regulering, der findes på lejeboligområdet.
Den eksisterende lejelov ophører og erstattes af en ny Lov om leje, som fremover alene indeholder bestemmelser, der omhandler lejeforholdet mellem lejer og udlejer.
Den eksisterende boligreguleringslov ophæves.
Lov om boligforhold indføres, og vil i modsætning til lejeloven indeholde de bestemmelser, som har en myndighedsrelevant karakter, så som forhold relateret til Huslejenævnet, bopælspligt mv.
Det er ikke hensigten, at den nye lov skal medføre større ændringer i den måde, man i dag anvender og fortolker lejeretten på – også kaldet retstilstanden. Når en ny lov indføres, vil der dog som udgangspunkt alligevel være tilføjelser og eller rettelser, som medfører ændringer af, hvordan lejeretten på visse områder fremover skal forstås. De væsentligste af disse ændringer, har vi beskrevet nærmere nedenfor.
Ny typeformular (lejekontrakt typeformular A10) - find den her
Med den nye lejelov, som trådte i kraft 1. juli 2022, følger der også en opdateret standardlejekontrakt, også kaldet typeformular A10. Den tidligere gældende standardlejekontrakt (typeformular A9) er altså blevet opdateret og erstattet med den nye standardlejekontrakt typeformular A10.
Indenrigs- og Boligministeriet har netop offentliggjort deres den nye standardlejekontrakt, også kaldet typeformular A10.
Fremleje – en forbedret retstilstand for fremlejetager
Med den nye lejelov bliver retssikkerheden for lejere i et fremlejeforhold forbedret. Det gør den bl.a. ved, at den forudbetalte leje, som lejer skal betale, ikke kan overstige et beløb svarende til den leje, der skal betales, fra lejer opsiger lejeaftalen, til lejeforholdet ophører.
Som noget nyt skal den lejer, der fremlejer, inden 6 uger fra fremlejeforholdets ophør have foretaget afregning af depositum og forudbetalt leje over for fremlejetager.
Fra 1. juli 2022 bliver det også muligt for udlejer at opsige en lejer, der gentagne gange misligholder sine forpligtelser over for en fremlejetager.
Præciseringer i den nye lejelov
Vedligeholdelse
Vedligeholdelsesbegrebet er nu blevet præciseret og gjort mere let læseligt i den nye lejelovs § 111.
Depositum og forudbetalt leje
I den nye lejelov fremgår det nu direkte, at udlejer, hvis husleje nedsættes, skal nedsætte depositum og forudbetalt leje tilsvarende, forstået på den måde at der skal ske en tilbagebetaling til lejer på tidspunktet, hvor nedsættelsen sker.
Småhuse
Forståelsen af småhusbegrebet er nu i særligt to henseender uddybet i lovbemærkninger til den nye lejelov.
Det har tidligere givet anledning til tvivl, hvordan bestemmelserne om småhuse skulle fortolkes. I den nye lov om leje er det tydeliggjort, at i ejendomme opført efter den 1. januar 1995, som er beliggende i regulerede kommuner, der gælder bestemmelsen om lejefastsættelse i småhuse (den nye lejelovs § 32), hvis ejendommen bestod af 6 eller færre beboelseslejligheder, da den blev taget i brug.
Derudover er det blevet præciseret, at hvis der er et lejemål i en småhusejendom, som er gennemgribende forbedret på en sådan måde at lejen, hvis ejendommen havde været en storejendom i en reguleret kommune, hvor lejen kunne have været fastsat til det lejedes værdi, så vil der under visse betingelser ved fastsættelse af lejen nu kunne sammenlignes med gennemgribende forbedrede lejemål i storejendomme i regulerede kommuner.
Forbedrede lejemål
Med den nye lejelov er det blevet mere klart, hvad der ligger i udlejers ret til at foretage ændringer og forbedringer i lejemålet. Det er i den sammenhæng værd at bemærke, at alle dele af lejemålet skal fremstå moderniseret før reglerne om lejefastsættelse af gennemgribende forberede lejemål kan komme i spil.
Ejendomsbegrebet og reglerne om fri lejefastsættelse
Det er med den nye lejelov nu klarere, hvilke ejendomme, som kan benytte den frie lejefastsættelse.
Det er nemlig nu præciseret, at hvis der opføres nye bygninger med beboelseslejligheder på en matrikel, der i forvejen omfatter en bygning med beboelseslejligheder, der er opført før 31. december 1991, vil ejendommen som helhed ikke være omfattet af reglerne om fri lejefastsættelse. Det er altså ikke muligt at udleje lejemål i sådanne nye bygninger efter reglerne om fri lejefastsættelse.
Tilbudspligt
I den nye lejelov er det nu også præciseret, at spaltning af selskaber er omfattet af tilbudspligten.
Ufravigelighed i den nye lejelov
I den eksisterende lejelove er mange af bestemmelserne ufravigelige – også kaldet præceptive, hvilket betyder, at de ikke kan fraviges, heller ikke selvom begge parter måtte være indstillet på at aftale noget andet. Med den nye lejelove er flere af bestemmelserne nu gjort ufravigelige end det tidligere var tilfældet, herunder bl.a. reglerne om udlejers pligt til at varsle arbejder i lejemålet.
Hvornår træder den nye lejelov i kraft?
Den nye lejelov trådte i kraft den 1. juli 2022.
Det har den betydning, at man som lejer og udljer skal henholde sig til den nye lov efter denne dato. Det har også den virkning, at lejekontrakter, der indgås efter den 1. juli 2022 vil være omfattet af den nye lejelov.
Som udlejer skal man derfor være ekstra påpasselig med at få implementeret den nye lejelov, så man ikke bliver fanget i dumme fodfejl i overgangen fra den gamle til den nye lejelov.
Helt konkret vil man som udlejer skulle sikre sig, at man anvender den korrekte typeformular, hvis man gør brug af den standardlejekontrakt, som er udarbejdet af Boligministeriet. Man vil også skulle sikre sig, at man i lejekontrakten, men også i andre formelle skrivelser, henviser til de korrekte steder i den nye lejelov. Det kan f.eks. være, når man indsætter særlige klausuler i lejekontraktens § 11, eller når bruger et paradigme/skabelon til at sende et påkrav eller en ophævelsesskrivelse til lejer.
Hvor finder jeg den nye lejelov, der trådte i kraft 1. juli 2022?
Den nye vedtagne lejelov, som også kaldes lov om leje, bekendtgørelse LOV nr 341 af 22/03/2022, kan findes i sin fulde længde her på retsinformation.dk.
Comments