Kollisionspunkter mellem entrepriseretten og erhvervslejeretten ved ombygning af erhvervslejemål

Ved udlejning af erhvervslejemål, der skal ombygges før lejers indflytning, opstår et komplekst krydsfelt mellem entrepriseret og erhvervslejeret. Det sker særligt i situationer, hvor en udlejer både optræder som bygherre over for en entreprenør og som kontraktpart over for en ny lejer. Disse dobbelte roller indebærer betydelige juridiske og praktiske udfordringer, særligt i relation til spørgsmål om aflevering, mangler og misligholdelse. Denne artikel belyser de væsentligste kollisionspunkter og giver anbefalinger til, hvordan parterne kan navigere sikkert gennem det komplekse landskab.

Entrepriseretlig vs. lejeretlig aflevering

Et centralt kollisionspunkt ligger i begrebet "aflevering". I entrepriseretten anses et byggeri som afleveret, når entreprenøren har færdiggjort arbejdet i overensstemmelse med kontrakten – også selvom der måtte være ikke-væsentlige mangler, jf. AB 18 § 28. En udlejer kan derfor være forpligtet til at overtage byggeriet og betale fuld entreprisesum, selvom der stadig skal foretages mindre fejlretninger.

I lejeretten er kravene skærpede. Ifølge erhvervslejeloven skal lejemålet være væsentligt mangelfrit for, at lejer er forpligtet til at overtage det. Det betyder, at selv uvæsentlige entrepriseretlige mangler kan udgøre en væsentlig mangel i lejeretlig forstand, fx manglende funktionsdygtighed i tekniske installationer eller delvise gulvomlægninger.

Konsekvensen er, at udlejeren kan risikere at være afleveringspligtig over for entreprenøren, men ikke kan kræve overtagelse fra lejeren, hvilket kan føre til forsinket lejeindtægt og potentielle krav om afslag i lejen eller erstatning.

Mangelsbegrebet – to retsregimer, to fortolkninger

Et andet væsentligt spændingsfelt er de forskellige definitioner og tærskler for, hvornår en mangel er væsentlig.

• Entrepriseretligt skelnes der mellem væsentlige og ikke-væsentlige mangler – kun førstnævnte giver bygherren ret til at nægte aflevering.

• Lejeretligt kan selv mindre mangler have stor betydning for lejers anvendelse og derfor anses som væsentlige.

Denne forskel skaber en juridisk gråzone: Er det tilstrækkeligt, at entreprenøren har leveret et "brugsklart" lejemål, eller skal der også tages højde for lejers individuelle behov og kontraktuelle rettigheder?

Et konkret eksempel: Hvis en kontorlejer forventer driftssikre netværksinstallationer fra dag ét, og disse endnu ikke fungerer, kan det være uvæsentligt entrepriseretligt, men væsentligt i en lejeretlig kontekst – især hvis lejemålet ikke kan anvendes som forudsat.

Risiko for misligholdelse og forsinkelse

Udlejer bærer en betydelig risiko for misligholdelse, hvis aflevering fra entreprenøren forsinkes eller ikke lever op til lejers forventninger. Derfor er det afgørende, at lejekontrakten indeholder fleksible bestemmelser om indflytningsdato og mulighed for udskydelse – især i tilfælde, hvor entreprenøren er berettiget til tidsfristforlængelse, fx efter AB 18 § 39.

Manglende koordination mellem entreprise- og lejekontrakter kan resultere i:

• Krav om erstatning fra lejer ved forsinket indflytning

• Forholdsmæssigt afslag i lejen

• Potentielt tab af lejer, hvis forsinkelsen er væsentlig

Kontraktuelle løsninger og anbefalinger

For at imødegå disse risici bør udlejer indarbejde særlige vilkår i både entreprise- og lejekontrakt:

1. Tæt kobling mellem afleveringstidspunkt og lejers overtagelse:

   • Lejekontrakten bør fastsætte, at lejer først overtager ved lejeretligt mangelfri stand.

2. Mulighed for udskydelse af indflytning:

   • Udlejeren bør have ret til at udskyde indflytningen, særligt i tilfælde af force majeure eller entreprenørens berettigede tidsfristforlængelse.

3. Adgang til lejemålet efter indflytning:

   • Udlejer og entreprenør bør sikres adgang til lejemålet med henblik på efterfølgende mangelafhjælpning, herunder 1- og 5-års gennemgange.

4. Klare regler for lejers medindflydelse:

   • Hvis lejer involveres i ombygningsarbejdet, skal det afklares, om lejer alene godkender et overordnet projekt, eller om der er tale om løbende deltagelse i byggemøder mv.

Afslutning

Ombygning af erhvervslejemål medfører uundgåeligt en kompleks sammensmeltning af entrepriseret og erhvervslejeret. Ved at forstå og anerkende forskellene mellem de to regelsæt – særligt i relation til aflevering og mangler – kan udlejere i samarbejde med juridiske rådgivere udforme robuste kontraktvilkår, der minimerer risiko og konflikter. Det er kun gennem grundig kontraktuel regulering og realistiske tidsplaner, at de potentielle faldgruber kan undgås – til gavn for alle parter.