Huslejenævnet og Boligretten

Når der opstår konflikter mellem udlejer og lejer i Danmark, kan sagen behandles enten ved huslejenævnet eller boligretten. Som udlejer eller lejer er det afgørende at kende forskellen mellem de to instanser, hvornår de hver især er relevante, og hvordan deres afgørelser kan påvirke dig.

Hvad er huslejenævnet?

Huslejenævnet er en administrativ instans, der fungerer som en form for mægler i tvister mellem lejre og udlejere. Nævnet træffer afgørelser i sager om boliglejemål, hvor parterne er uenige om specifikke forhold vedrørende lejekontrakten, huslejen eller andre vilkår for lejeforholdet. Huslejenævnet findes i alle kommuner i Danmark, og det er en hurtig og omkostningseffektiv måde at få afgjort en tvist uden at skulle gennem retssystemet.

Hvilke sager kan huslejenævnet behandle?

Huslejenævnet behandler en lang række forskellige tvister, der er nævnt i lejelovens § 106, herunder:

• Huslejens størrelse

• Lejeforhøjelser

• Depositum

• Forudbetalt leje

• Udlejers pligt til renholdelse, vedligeholdelse og fornyelse

• Lejers pligt til renholdelse, vedligeholdelse og fornyelse

• Istandsættelse ved fraflytning

• Tilbagebetaling af depositum i forbindelse med fraflytning

• Forbedringsarbejder

• Lejers betaling for varme, vand og antennebidrag

• Varme-, vand- og antenneregnskaber

• Regnskaber for konti til indvendig og udvendig vedligeholdelse

• Lejers tilsidesættelse af god skik og orden

Bemærk, i situationer hvor der ofte opstår uenighed mellem udlejere og lejere, kan nævnet ikke træffe afgørelse. Det drejer sig om:

• Spørgsmål om opsigelse og ophævelse af lejemål

• Lejerens brugsret i forbindelse med fremleje, bytte og retten til fortsættelse af lejemålet

• Forholdsmæssigt afslag i allerede betalt leje som følge af mangler ved det lejede

• Spørgsmål om udlejerens ret til adgang til det lejede

I disse situationer er det alene domstolene, der kan træffe en afgørelse og ikke huslejenævnet. Står du i en af ovenstående situationer, bør du kontakte en advokat.

Hvordan indbringer man en sag for huslejenævnet?

For at indbringe en sag for huslejenævnet skal man indgive en skriftlig klage, som beskriver problemstillingen og eventuelt vedlægge relevant dokumentation, såsom lejekontrakt, korrespondance mellem lejer og udlejer og regnskaber. Det er ofte lejer, der indbringer sagen, men udlejere har også mulighed for at klage. Der betales et mindre gebyr (kr. 318 pr. 2024) for at få sagen behandlet af nævnet.  Det aktuelle gebyr kan oplyses ved telefonisk henvendelse til din kommune.

Hvordan hænger huslejenævnet sammen med beboerklagenævnet?

Selvom huslejenævnet og boligretten ofte nævnes sammen, er det vigtigt også at forstå, hvordan beboerklagenævnet passer ind i billedet. Beboerklagenævnet behandler tvister inden for almene boliger, altså boliger, der administreres af boligforeninger og almene boligselskaber. Modsat huslejenævnet, der tager sig af det private lejemarked, er beboerklagenævnet relevant for lejere og udlejere i almene boliger.

Beboerklagenævnet håndterer sager som klager over husorden, vedligeholdelse, opsigelse af lejemål og andre forhold, der er specifikke for almene boligafdelinger. Ligesom huslejenævnets afgørelser kan ankes til boligretten, kan sager fra beboerklagenævnet også ankes, hvis en af parterne ikke er tilfreds med afgørelsen. Det betyder, at både huslejenævnet og beboerklagenævnet fungerer som første instans, mens boligretten er ankeinstansen for begge typer sager.

Hvad er boligretten?

Boligretten er en specialafdeling under byretten, som behandler mere komplekse og principielle sager om lejeforhold. Boligretten er relevant, hvis der opstår uenigheder, som huslejenævnet ikke har kompetence til at behandle, eller hvis en af parterne ønsker at anke en afgørelse fra huslejenævnet.

Boligretten består af en juridisk dommer og to boligkyndige dommere, som har praktisk erfaring med lejeretlige forhold, hvilket sikrer, at sagerne vurderes både juridisk og praktisk korrekt.

Hvilke sager kan boligretten behandle?

Boligretten behandler ofte mere omfattende og komplicerede sager, herunder:

• Ankesager fra Huslejenævnet: Hvis en part er uenig i huslejenævnets afgørelse, kan sagen indbringes for boligretten.

• Opsigelse og ophævelse af lejemål: Sager om udlejers ret til at opsige eller ophæve en lejekontrakt, fx på grund af misligholdelse.

• Fraflytning: Sager om fraflytningsopgørelser, herunder store uenigheder om skader på boligen og udgifter til istandsættelse.

• Tvister om lejeforhold i erhvervslejemål: Selvom huslejenævnet primært behandler sager om private lejeboliger, kan boligretten også tage sig af sager vedrørende erhvervslejemål.

Hvordan forløber en sag i boligretten?

En sag i boligretten starter typisk med, at en af parterne anlægger en sag. Parterne vil blive indkaldt til retsmøder, hvor sagen præsenteres for dommerne. Her har begge parter mulighed for at fremlægge beviser og vidneforklaringer. Da boligretten fungerer som en domstol, kan sagsbehandlingen tage længere tid, og det kan godt være en god idé at søge juridisk bistand for at sikre, at sagen håndteres korrekt.

Hvordan hænger huslejenævnet og boligretten sammen?

Selvom huslejenævnet og boligretten er to forskellige instanser, hænger de tæt sammen, da mange sager, der starter i huslejenævnet, kan ende i boligretten. Hvis en af parterne ikke er tilfreds med huslejenævnets afgørelse, kan de inde for en fastsat frist anke afgørelsen til boligretten. Dette kan være relevant i sager, hvor udfaldet har stor økonomisk betydning, eller hvor der er principielle spørgsmål, som kræver en mere detaljeret juridisk vurdering.

Hvad bør du overveje, før du går videre fra huslejenævnet til boligretten?

• Økonomiske omkostninger: En sag i boligretten kan være betydeligt dyrere end i huslejenævnet, da der ofte er behov for advokatbistand, og sagsomkostningerne kan blive høje.

• Tidsforbrug: Sager i boligretten tager ofte længere tid, og det kan trække ud, før der kommer en endelig afgørelse.

• Bevisbyrde: Overvej, om du har stærke beviser og argumenter, der kan overbevise boligretten om, at huslejenævnets afgørelse var forkert.

Advokatens rolle i sager om huslejenævnet og boligretten

Selvom det ikke er nødvendigt at have en advokat i sager for huslejenævnet, kan det ofte være en god idé at få juridisk rådgivning, især hvis der er store økonomiske interesser på spil. I boligretssager er advokatbistand nærmest uundgåeligt, da proceduren er mere kompleks, og der er krav om juridiske formaliteter.

En erfaren advokat kan hjælpe med:

• At forberede din sag ved at indsamle relevante beviser.

• At vurdere styrken af dine juridiske argumenter.

• At repræsentere dig i boligretten og sikre, at dine interesser varetages bedst muligt.

Forståelsen af, hvornår man skal henvende sig til huslejenævnet, og hvornår boligretten er den rette instans, kan spare dig tid, penge og unødige bekymringer. Uanset hvilken instans du står over for, kan det være en god idé at søge rådgivning fra en specialist inden for lejeret, som kan vejlede dig gennem processen og sikre det bedst mulige resultat.

Hvis du har en tvist om husleje eller andre boligrelaterede spørgsmål, kan vores advokatfirma hjælpe dig med at forstå dine rettigheder og pligter. Kontakt os i dag for en uforpligtende samtale.