Hvor mange må bo i en lejlighed? Reglerne om fremleje og antal beboere

Det kan umiddelbart virke som et simpelt spørgsmål: Hvis man lejer en lejlighed, må man så selv bestemme, hvor mange der skal bo i den? I praksis er svaret mere kompliceret. Der findes nemlig flere regler, som begrænser, hvor mange personer der kan bo i en lejebolig, og hvor meget af boligen lejeren må fremleje. Reglerne skal blandt andet sikre, at en bolig ikke bliver overfyldt, og at udlejeren har mulighed for at føre kontrol med, hvem der bor i ejendommen.

Spørgsmålet bliver særligt relevant, når en lejer ønsker at lade en ven, kæreste eller anden person flytte ind, eller hvis lejeren ønsker at udleje et eller flere værelser i boligen. Her er det vigtigt at skelne mellem almindelig beboelse og fremleje, da de to situationer ikke nødvendigvis er juridisk det samme. Samtidig har boligens antal beboelsesrum betydning for, hvor mange personer der lovligt kan bo der.

Fremleje af en del af lejligheden

Fremleje betyder grundlæggende, at den person, der selv har lejet en bolig, giver en anden person ret til at benytte hele eller en del af boligen mod betaling. Den oprindelige lejer fortsætter dermed med at være lejer over for udlejeren, mens fremlejetageren får et lejeforhold med den oprindelige lejer.

Efter lejelovens § 157 har en lejer af en beboelseslejlighed ret til at fremleje op til halvdelen af lejlighedens beboelsesrum til beboelse. Der er samtidig en vigtig begrænsning: Det samlede antal personer, der bor i lejligheden, må ikke overstige antallet af beboelsesrum.

Det betyder eksempelvis, at en lejer i en lejlighed med fire beboelsesrum som udgangspunkt kan fremleje op til to af rummene. Hvis lejligheden allerede bebos af to personer, kan der dermed som udgangspunkt ikke flytte yderligere tre personer ind, selv om lejeren faktisk har tre værelser, der kunne anvendes som soveværelser. Reglen tager nemlig udgangspunkt i forholdet mellem antallet af personer og antallet af beboelsesrum.

Det er derfor ikke alene boligens samlede kvadratmeter, der er afgørende. En stor lejlighed med få beboelsesrum kan være underlagt andre begrænsninger end en mindre lejlighed med flere beboelsesrum. Det centrale spørgsmål er, hvor mange rum der juridisk kan betragtes som beboelsesrum.

Hvad tæller som et beboelsesrum?

Når reglerne henviser til antallet af beboelsesrum, er det ikke alle rum i lejligheden, der tæller med. Køkken, badeværelse, entré og lignende er eksempelvis ikke beboelsesrum. Det betyder, at en lejlighed ikke nødvendigvis har lige så mange beboelsesrum, som den har rum i alt. I en bolig med eksempelvis tre soveværelser, et køkken, et badeværelse og en entré vil det derfor være de tre egentlige beboelsesrum, der er centrale ved vurderingen.

Dette kan have stor praktisk betydning. Hvis en lejer ønsker at fremleje et værelse, er det derfor ikke nok blot at konstatere, at lejligheden har et ledigt rum. Det skal også vurderes, om rummet er et beboelsesrum, og om fremlejeforholdet holder sig inden for de øvrige regler.

Hvor mange personer må bo i boligen?

Lejelovens regel om, at det samlede antal personer ikke må overstige antallet af beboelsesrum, gælder ved fremleje af en del af boligen. Derudover indeholder lov om boligforhold en særskilt regel om det såkaldte beboermaksimum.

Efter lovens § 14 må et lejemål som udgangspunkt ikke udlejes til eller bebos af flere end to personer pr. beboelsesrum. Reglen gælder dog ikke uden undtagelser. Eksempelvis gælder den ikke ved en forøgelse af husstanden, hvis denne skyldes lejerens børn eller lejerens ægtefælle eller samlever eller disses børn. Kommunen kan også i visse tilfælde give tilladelse til, at flere personer bor i boligen.

Reglerne betyder derfor, at der i visse situationer kan være to forskellige grænser at være opmærksom på. Ved fremleje af en del af boligen må det samlede antal beboere som udgangspunkt ikke overstige antallet af beboelsesrum, mens beboermaksimum efter lov om boligforhold som udgangspunkt er to personer pr. beboelsesrum.

For en lejlighed med tre beboelsesrum betyder det eksempelvis, at beboermaksimum som udgangspunkt er seks personer. Det betyder dog ikke, at lejeren dermed automatisk har ret til at fremleje boligen til fem andre personer. Fremlejereglerne indeholder nemlig den selvstændige begrænsning, at det samlede antal personer i boligen ikke må overstige antallet af beboelsesrum ved fremleje af en del af boligen.

Hvad hvis man bare lader en person flytte ind?

En situation, der ofte kan give anledning til tvivl, er, når en lejer lader en anden person flytte ind uden at der nødvendigvis betales husleje. Det kan eksempelvis være en kæreste, ven eller et familiemedlem.

Her er det vigtigt ikke automatisk at sidestille det at have en person boende med fremleje. Fremleje indebærer et egentligt fremlejeforhold, mens en person kan være en del af lejerens husstand uden at være fremlejetager. Det har blandt andet betydning, fordi lov om boligforhold udtrykkeligt tager højde for, at husstanden kan vokse, eksempelvis fordi lejeren får en samlever eller ægtefælle eller får børn.

Det betyder dog ikke, at der er fuldstændig frit valg med hensyn til antallet af personer i boligen. Beboermaksimum kan stadig være relevant, og lejeren har efter lov om boligforhold pligt til at oplyse udlejeren om husstandens størrelse og i visse situationer meddele, hvis husstanden vokser ud over grænsen på to personer pr. beboelsesrum.

Fremleje af hele lejligheden

Reglerne ser anderledes ud, hvis lejeren ikke blot ønsker at fremleje et enkelt værelse, men hele lejligheden. Efter lejelovens § 158 har en lejer ret til at fremleje hele boligen i op til to år, hvis lejerens fravær er midlertidigt og skyldes eksempelvis sygdom, forretningsrejse, studieophold eller midlertidig forflyttelse.

Retten til at fremleje hele boligen er dermed knyttet til en bestemt situation. Det er ikke en generel ret til at flytte ud og derefter frit udleje sin lejlighed til andre. Lejerens fravær skal være midlertidigt og skyldes en af de situationer, som bestemmelsen omfatter.

Udlejeren kan desuden i visse tilfælde modsætte sig fremlejeforholdet. Det gælder blandt andet, hvis ejendommen omfatter færre end 13 beboelseslejligheder, eller hvis det samlede antal personer i lejligheden vil overstige antallet af beboelsesrum.

Fremleje skal være skriftlig

Hvis en lejer lovligt fremlejer en del af sin bolig, er det ikke nok blot at lave en mundtlig aftale. Efter lejelovens § 157 skal fremlejeaftalen indgås skriftligt, og lejeren skal inden fremlejeperiodens begyndelse sende en kopi af aftalen til udlejeren.

Det skriftlige krav har en vigtig praktisk funktion. Det gør det tydeligt, hvem der fremlejer boligen, hvem der flytter ind, og hvilke vilkår der gælder for fremlejeforholdet. Samtidig får udlejeren mulighed for at kontrollere, om fremlejeforholdet er i overensstemmelse med reglerne.

Det er dog vigtigt at være opmærksom på, at fremlejetageren ikke dermed bliver lejer direkte over for ejeren af ejendommen. Det er fortsat den oprindelige lejer, der har det primære lejeforhold med udlejeren og dermed også et ansvar for, at reglerne for lejemålet overholdes.

Hvad sker der, hvis der bor for mange?

Hvis der bor flere personer i en bolig, end reglerne tillader, kan det få konsekvenser for lejeren. Det er blandt andet relevant, hvis en lejer uden at overholde reglerne fremlejer flere værelser, end vedkommende har ret til, eller hvis boligen bliver beboet af flere personer end tilladt.

Efter lov om boligforhold skal en udlejer, der bliver bekendt med, at der bor for mange personer i et lejemål i strid med beboermaksimum, anmelde forholdet til kommunalbestyrelsen.

For lejeren betyder det, at spørgsmålet om antal beboere ikke nødvendigvis kun er et privat forhold mellem lejer og udlejer. I visse situationer kan kommunen blive involveret, hvis boligen er overbebodd i strid med reglerne.

Det afgørende er ikke kun antallet af kvadratmeter

Når man spørger, hvor mange mennesker der må bo i en lejlighed, kan det være nærliggende at tro, at svaret først og fremmest afhænger af boligens størrelse. De relevante regler viser dog, at spørgsmålet er mere nuanceret.

Antallet af beboelsesrum spiller en central rolle, og der skal samtidig skelnes mellem fremleje af en del af boligen, fremleje af hele boligen og almindelig udvidelse af lejerens husstand. Derudover kan særlige regler om beboermaksimum være relevante.

For lejeren er det derfor ikke tilstrækkeligt blot at se på, hvor meget plads der fysisk er i lejligheden. Før et værelse fremlejes, eller en ny person flytter ind, bør lejeren undersøge, hvilke regler der gælder for netop det pågældende lejemål.

En balance mellem lejerens og udlejerens rettigheder

Reglerne om fremleje og antal beboere forsøger grundlæggende at skabe en balance mellem to hensyn. På den ene side skal lejeren have mulighed for at udnytte sin bolig og i visse situationer lade andre benytte den. På den anden side har udlejeren en legitim interesse i at vide, hvem og hvor mange der bor i ejendommen.

Derfor er retten til fremleje heller ikke ubegrænset. Lejeren kan som udgangspunkt fremleje op til halvdelen af boligens beboelsesrum, men antallet af personer i boligen må samtidig ikke overstige antallet af beboelsesrum. Ved fremleje af hele boligen gælder andre betingelser, blandt andet at lejerens fravær skal være midlertidigt.

Det korte svar på spørgsmålet "Hvor mange må bo i en lejlighed?" er derfor, at der ikke findes ét enkelt tal, der gælder for alle lejligheder og alle situationer. Svaret afhænger blandt andet af antallet af beboelsesrum, om der er tale om fremleje, og om reglerne om beboermaksimum finder anvendelse. Netop derfor er det vigtigt at undersøge reglerne, før man lader flere personer flytte ind eller indgår en fremlejeaftale.