Hvad betyder boligreguleringsloven i praksis?

Lejeret er et område, hvor mange – både lejere og udlejere – ofte farer vild i de mange detaljer og regler. En af de mest centrale, men samtidig mest misforståede forskelle i dansk lejeret, handler om boligreguleringslovens anvendelse. Mange ved ikke, at loven kun gælder i såkaldt "regulerede kommuner", og at det har betydelig betydning for både lejefastsættelse, vedligeholdelse og parternes rettigheder. I denne artikel belyser vi, hvad boligreguleringsloven betyder i praksis, hvornår den gælder, og hvilke forskelle der er på regulerede og uregulerede kommuner.

Hvad er boligreguleringsloven?

Boligreguleringsloven (BRL) er en lov, der supplerer lejeloven i visse kommuner. Dens hovedformål er at beskytte lejere mod urimelige huslejer og sikre en vis standard i udlejningsboliger. Loven giver blandt andet regler for:

• Omkostningsbestemt husleje

• Forhåndsgodkendelse af forbedringsarbejder

• Udlejers vedligeholdelsespligt

• Begrænsning af udlejers mulighed for fri lejefastsættelse Det centrale er dog, at boligreguleringsloven ikke gælder i hele landet – kun i de kommuner, der aktivt har valgt at lade den være gældende.

Regulerede vs. uregulerede kommuner

Hvad betyder det?

Danmark er opdelt i regulerede og uregulerede kommuner. I regulerede kommuner gælder boligreguleringsloven, mens det i uregulerede kommuner udelukkende er lejeloven, der finder anvendelse.

Dette har især betydning for, hvordan huslejen fastsættes og hvilke rettigheder og pligter udlejer og lejer har.

Liste over regulerede kommuner (pr. 2024)

Der er i alt omkring 80 regulerede kommuner i Danmark. Blandt de største er:

• København

• Aarhus

• Odense

• Aalborg

• Frederiksberg

• Esbjerg

Eksempler på uregulerede kommuner er:

• Billund

• Lemvig

• Langeland

• Samsø

Kommunerne kan selv vælge at af- eller tilmelde sig boligreguleringsloven, hvilket sker ved en kommunal beslutning.

Forskelle i lejefastsættelse

En af de væsentligste forskelle på regulerede og uregulerede kommuner er reglerne om huslejens fastsættelse.

I regulerede kommuner:

Her gælder som udgangspunkt omkostningsbestemt leje (jf. BRL § 5, stk. 1), hvilket vil sige, at lejen fastsættes ud fra de faktiske driftsomkostninger plus et afkast til udlejeren.

I visse tilfælde kan der dog opkræves højere leje efter reglerne om det lejedes værdi (BRL § 5, stk. 2), men kun hvis lejemålet er moderniseret væsentligt – og det skal dokumenteres. Der stilles også krav om forudgående godkendelse i nogle tilfælde.

I uregulerede kommuner:

Her fastsættes lejen som udgangspunkt efter det lejedes værdi (jf. lejeloven § 47), hvilket i praksis betyder, hvad en tilsvarende lejebolig i samme område koster. Det giver udlejeren større frihed, men samtidig en vis usikkerhed, da huslejen stadig skal være "rimelig".

Vedligeholdelsespligten

Boligreguleringsloven har også betydning for, hvem der har ansvar for vedligeholdelse.

I regulerede kommuner:

Her gælder pligten til at vedligeholde både indvendigt og udvendigt i højere grad for udlejeren. Udlejeren er forpligtet til at afsætte midler til vedligeholdelse via det såkaldte vedligeholdelsesregnskab (BRL § 18 og § 18 b).

Det betyder, at lejere i regulerede kommuner har en stærkere beskyttelse og kan kræve, at der bliver afsat penge til fx maling, gulvbehandling og andet.

I uregulerede kommuner:

Her er der større frihed til at fravige vedligeholdelsesreglerne i lejekontrakten. Udlejeren er ikke forpligtet til at oprette et vedligeholdelsesregnskab, og vedligeholdelsen kan i højere grad overdrages til lejeren – så længe det er aftalt.

Praktisk betydning – for både lejer og udlejer

Mange lejere og udlejere er ikke opmærksomme på, hvilken kommune deres bolig hører under, og om boligreguleringsloven gælder der. Det kan få store konsekvenser:

• En lejer i en reguleret kommune kan nægte en urimelig huslejestigning, hvis den ikke er omkostningsbestemt eller dokumenteret.

• En udlejer i en ureguleret kommune har større frihed til at fastsætte huslejen, men kan stadig blive mødt med krav om rimelighed.

I praksis ser man jævnligt sager, hvor fx Huslejenævnet underkender en husleje, fordi udlejer har anvendt reglerne forkert – fx ved at opkræve markedsleje i en reguleret kommune uden nødvendige moderniseringer.

Afslutning

Boligreguleringsloven er et centralt men ofte overset element i lejeretten. Forskellen mellem regulerede og uregulerede kommuner er ikke blot en teknikalitet – det er et spørgsmål, der har stor betydning for både huslejens størrelse og parternes vedligeholdelsespligt. Derfor er det vigtigt, at både lejere og udlejere sætter sig ind i, hvilken retsstilling der gælder netop dér, hvor ejendommen er beliggende. En korrekt forståelse kan være afgørende for at undgå konflikter og sikre et godt lejeforhold.