Fremleje og korttidsudlejning i lejeretten – Grænsen mellem lovlig deling og ulovlig fremleje

Fremleje er et udbredt fænomen i lejeforhold, men det er langt fra enhver fremleje, der er lovlig. Med fremkomsten af digitale platforme som Airbnb er det blevet lettere for lejere at udleje deres bolig midlertidigt – og dermed også lettere at komme i konflikt med lejeloven. Særligt problematisk er grænsen mellem lejers ret til at dele det lejede med andre og den ulovlige fremleje, der kan føre til ophævelse af lejemålet. Denne artikel behandler de juridiske rammer for fremleje, udlejers muligheder for kontrol og de retlige konsekvenser ved ulovlig fremleje, herunder i relation til korttidsudlejning via platforme som Airbnb.

Fremlejens retsgrundlag og afgrænsning

Lejeloven giver lejeren en vis ret til at fremleje det lejede, men denne ret er begrænset og underlagt visse betingelser. Ifølge lejelovens § 69, stk. 1 har lejer som udgangspunkt ret til at fremleje en del af det lejede til op til to personer, så længe lejer selv bor i boligen. Denne ret kan udlejeren ikke nægte, medmindre der foreligger særlige forhold. Ønsker lejeren derimod at fremleje hele lejemålet, er reglerne strengere. Hel fremleje kræver, at lejeren midlertidigt er fraværende – for eksempel i forbindelse med arbejde, studie eller udlandsophold – og at perioden ikke overstiger to år. Lejer skal i så fald skriftligt meddele dette til udlejeren, jf. § 69, stk. 2. Overskrides disse grænser, eller undlades meddelelse til udlejer, kan fremlejeforholdet anses som ulovligt.

Hvornår bliver fremleje ulovlig?

Fremleje bliver ulovlig, når lejeren ikke overholder betingelserne i lejelovens § 69. Det kan f.eks. være tilfældet, hvis lejer fremlejer hele lejemålet uden at være midlertidigt fraværende, eller hvis fremlejens varighed overstiger to år. Fremleje er også ulovlig, hvis lejer undlader at give den krævede skriftlige meddelelse til udlejer, eller hvis udlejningen sker i strid med husordenen eller erhvervsmæssigt. Det afgørende er ofte, om der foreligger en systematisk og profitbaseret aktivitet, der ændrer lejemålets karakter.

En central afgørelse på området er Højesterets dom i U.2019.1581.H, hvor lejer udlejede sin lejlighed 29 gange over 13 måneder via Airbnb. Domstolen vurderede, at udlejningen havde erhvervsmæssig karakter og udgjorde væsentlig misligholdelse af lejeaftalen. Udlejer havde derfor ret til at ophæve lejemålet uden varsel. Afgørelsen viser, at selv lejere i private beboelseslejligheder kan blive betragtet som udlejere i erhvervsmæssig forstand, hvis udlejningen er gentagen og formålsdrevet.

Det er dog ikke enhver korttidsudlejning, der nødvendigvis er ulovlig. Enkeltstående og begrænsede fremlejeforhold – fx under en ferie – kan være tilladte, så længe lejer overholder lovens krav og informerer udlejer korrekt. Men når udlejningen sker ofte, uden samtykke og med fortjeneste for øje, overskrides lejerens rådighedsret, og det kan have alvorlige retsvirkninger.

Risici ved fremleje for lejeren

En lejer, der overtræder reglerne om fremleje, risikerer at blive mødt med en ophævelse af lejemålet, jf. lejelovens § 93, stk. 1, litra f. Udlejeren skal dog kunne dokumentere, at der er tale om væsentlig misligholdelse, hvilket blandt andet afhænger af fremlejeperiodens varighed og formålet med fremlejen. Derudover er der en række praktiske og økonomiske risici for lejeren:

Ophævelse eller opsigelse af lejemålet, hvis fremlejen vurderes som væsentlig misligholdelse.

• Erstatningsansvar for skader eller tab som følge af fremlejetagers adfærd.

• Forsikringsproblemer, hvis lejemålet ikke er korrekt oplyst over for forsikringsselskabet.

• Skattepligt, hvis indtægter fra fremleje – f.eks. gennem Airbnb – ikke indberettes korrekt.

Det er derfor afgørende, at lejeren sætter sig grundigt ind i reglerne og sørger for at dokumentere alle forhold omkring fremlejeforholdet, hvis det skal gennemføres lovligt.

Udlejers kontrol og beføjelser

Udlejeren har ikke en ubetinget ret til at nægte enhver form for fremleje, men har en legitim interesse i at kontrollere, at fremlejeforholdet er lovligt. I praksis sker dette ved, at udlejeren anmoder om oplysninger om fremlejetager, fremlejens varighed og lejers fraværsgrund. Udlejer kan i nogle tilfælde også pålægge lejeren at udlevere kopi af fremlejekontrakten. Ved mistanke om ulovlig fremleje – særligt i forbindelse med Airbnb – vil udlejeren typisk forsøge at dokumentere forholdet via offentligt tilgængelige oplysninger, naboers vidneudsagn eller skærmbilleder fra udlejningsplatforme. Problemet for udlejeren er dog ofte bevisbyrden, idet lejeren kan forsøge at skjule udlejningen som midlertidigt besøg eller "deling".

Korttidsudlejning og behovet for klarere regulering

Fremlejeproblematikken er blevet særligt aktuel med udbredelsen af deleøkonomiske platforme som Airbnb, der har gjort det muligt for lejere at udleje deres bolig i korte perioder til turister og andre midlertidige beboere. Lovgivningen skelner imidlertid ikke tydeligt mellem almindelig fremleje og kommerciel korttidsudlejning, hvilket skaber uklarhed for både lejere og udlejere. Mange udlejninger falder uden for de klassiske fremlejeregler, men påvirker stadig lejemålets karakter og det omkringliggende beboermiljø.

Flere kommuner har forsøgt at regulere området lokalt – især i byer med pressede boligmarkeder som København og Aarhus – blandt andet ved at begrænse antallet af udlejningsdage om året. Men de kommunale tiltag har en begrænset rækkevidde og hviler ofte på frivillige aftaler eller politisk vedtagne hensigtserklæringer. Der mangler klare, landsdækkende regler, som afvejer hensynet til lejerens ønske om fleksibilitet og indkomst med udlejerens ret til stabilitet og kontrol med brugen af lejemålet.

Desuden risikerer den nuværende retsstilling at føre til usikkerhed, hvor lejere i god tro handler i strid med loven, og hvor udlejere må anvende betydelige ressourcer på at dokumentere ulovlig fremleje. En mere moderne regulering, der tager højde for digitale platformes rolle og de faktiske boligvilkår i større byer, synes derfor nødvendig.

Afslutning

Fremleje er som udgangspunkt en lovligt beskyttet mulighed for lejere, men den forudsætter, at betingelserne i lejeloven overholdes. Korttidsudlejning via platforme som Airbnb udgør i praksis en gråzone, der ofte grænser til ulovlig fremleje. Udlejeren har en vis adgang til kontrol, men bevisførelse og håndhævelse kan være vanskelige. Der er derfor behov for at overveje en mere moderne og præcis regulering af området, der bedre afspejler virkelighedens boligmarked.