Erhvervslejeret
Erhvervslejeretten kan være kompliceret lovstof hvilket kan medføre økonomiske konsekvenser for lejer og udlejer.
Virksomheder drives typisk fra lejede lokaler. Erhvervslejekontrakten er derfor afgørende for virksomheden. Ved erhvervsforhold, har parterne som udgangspunkt aftalefrihed og såfremt der ikke er aftalt andet, giver erhvervslejeloven nogle rettigheder og forpligtelser, ligesom loven indeholder enkelte ufravigelige bestemmelser.
Erhvervslejekontrakten og erhvervslejeloven har derfor afgørende betydning ved indgåelsen af et erhvervslejemål.
For at kende retsstillingen i en sådan situation, er man nødt til at vide lidt om erhvervslejeloven, som regulerer virksomheders lejeforhold.
Erhvervslejeloven bygger på en høj grad af aftalefrihed, hvilket indebærer, at der allerede i forbindelse med erhvervslejekontraktens indgåelse skal sørge for at have taget stilling til huslejens størrelse og reguleringen af huslejen.
Hvis parterne først har underskrevet erhvervslejekontrakten, kan det være meget vanskeligt at komme med ændringer, idet medkontrahenten typisk vil henvise til underskriften og kontraktens binding.
Spørgsmål som afståelsesret, indtrædelsesret, lejeforholdets varighed, lejers eventuelle specielle behov, fordelingen af vedligeholdelsespligten, evt. erstatning ved udlejers opsigelse af lejemålet m.v., bør søges afklaret inden kontraktens indgåelse, idet der er tale om lejer og udlejers retsstilling, som har stor betydning i forbindelse med lejemålets beståen.
Afståelsesret
Afståelsesret betyder, at en lejer har ret til at lade en anden lejer inden for samme branche fortsætte i det lejemål, som lejeren har indgået med udlejer, hvilket kan ske på uændrede vilkår for den nye lejer.
Såfremt afståelsesretten ikke fremgår af erhvervslejekontrakten, har lejeren automatisk afståelsesret. Ønsker udlejer at afskære lejeren denne ret, bør det fremgå i erhvervslejekontrakten.
Opsigelse
Lejer kan opsige erhvervslejemålet uden at oplyse baggrunden herfor og som udgangspunkt med 3 måneders varsel.
Udlejer kan kun opsige lejemålet, når særlige opsigelsesgrunde foreligger. Særlige opsigelsesgrunde kan f.eks. være:
Udlejeren selv vil benytte det lejede
Lejemålet skal nedrives/ombygges så lejers fraflytning er nødvendig
God skik og orden er tilsidesat fra lejerens side
Vægtige grunde i øvrigt gør det nødvendigt for udlejer at blive fri fra lejeforholdet
Opsigelsesvarslet er fra udlejers side 3 måneder, dog 1 år såfremt udlejer selv vil benytte det lejede.
Såfremt lejemålet nyder erhvervsbeskyttelse, herunder at det er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden, at virksomheden kan forblive i lejemålet pga. f.eks. kundekredsen og lignende, kan opsigelse udelukkende ske, hvis dette er rimeligt ud fra en vurdering af begge parters forhold, og kan ikke ske med den begrundelse, at udlejer selv vil benytte det lejede til at drive erhverv indenfor samme branche som lejer.
Som udgangspunkt er der aftalefrihed, og parterne kan aftale andre opsigelsesvarsler og eventuelt uopsigelighed en periode, hvilket begge parter skal respektere.
Kortere opsigelsesvarsel end det i loven fastsatte, og til skade for lejer, kan ikke lovligt aftales.